Quand un acheteur étranger me dit qu’il vient à Tirana pour visiter des appartements, ma première question n’est pas « Quel est votre budget ? ». C’est « Combien de jours avez-vous ? » Parce que Tirana n’est pas une ville que l’on peut découvrir en une après-midi. Et les meilleurs appartements ne se trouvent pas en arpentant les rues avec un agent qui vous montre ce qu’il a sur sa liste.
Foto: BBB2021 — Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Visiter des biens à Tirana en tant qu’étranger diffère de toute expérience que vous avez pu vivre en Europe de l’Ouest. Il n’y a pas ici de MLS (Multiple Listing Service). Aucune base de données unique où chaque propriété serait répertoriée. Chaque agence possède son propre inventaire, et une grande partie des meilleurs biens n’apparaissent jamais en ligne : ils sont vendus par le biais de réseaux personnels avant même d’être publiés.
C’est pourquoi il est essentiel de savoir quoi demander et quoi chercher. Passons cela étape par étape.
Évaluez l’immeuble, pas seulement l’appartement
D’abord, ne vous concentrez pas uniquement sur l’appartement. Concentrez-vous sur l’immeuble et sa gestion. À Tirana, un bâtiment construit avant 2015 peut présenter des problèmes d’isolation, d’humidité ou des documents manquants. Posez à l’agent les questions suivantes : « L’immeuble dispose-t-il d’un administrateur compétent ? Quel est le montant des charges mensuelles ? L’immeuble doit-il de l’argent à la compagnie des eaux ou à OSHEE ? » Des questions simples comme celles-ci peuvent vous éviter de tomber sur un appartement qui semble parfait mais cache des problèmes majeurs.
Les documents
Ensuite, les documents. En tant qu’étranger, vous ne connaissez pas le système cadastral albanais — et ce n’est pas grave, car même les Albanais ne le maîtrisent pas entièrement. Mais vous devez au moins savoir ceci : le certificat de propriété doit provenir de l’ASHK, et non de l’ancien ZRPP ; le permis de construire doit correspondre au nombre actuel d’étages de l’immeuble ; et l’appartement doit disposer d’un certificat d’habitabilité. Sans ce dernier, vous ne pourrez pas enregistrer le bien à votre nom.
Explorez le quartier
Troisièmement, le quartier. On ne peut pas vraiment connaître Tirana en regardant Google Maps. Il faut arpenter les rues, repérer l’emplacement des supermarchés, des écoles et des arrêts de bus. Il faut ressentir la circulation aux heures de pointe. Il faut interroger les voisins sur le bruit et la sécurité. Car cet appartement magnifique sur les photos de l’agent pourrait se situer au-dessus d’un bar où la musique résonne jusqu’à 2 heures du matin — et personne ne vous en informera à moins que vous ne posiez la question.
Planifiez vos visites
Enfin, le timing. Ne prévoyez pas de visiter 10 appartements en une seule journée. À Tirana, les distances sur la carte sont courtes, mais la circulation peut vous faire perdre 30 à 40 minutes entre les quartiers. Prévoyez un maximum de quatre ou cinq appartements par jour. Et prévoyez toujours du temps pour retourner voir ceux qui vous plaisent le plus pour un second regard — à une heure différente de la journée, lorsque la lumière et les niveaux de bruit ne sont plus les mêmes.
Mais surtout, nous vous disons la vérité sur l’appartement — pas ce que vous souhaitez entendre.
Prêt pour la prochaine étape ? Découvrez nos contactez-nous — l'équipe IllyrianHome vous répond dans la journée.
