Wenn ein ausländischer Käufer mir sagt, dass er nach Tirana kommt, um Wohnungen zu besichtigen, ist meine erste Frage nicht: „Wie ist Ihr Budget?“ Sondern: „Wie viele Tage haben Sie?“ Denn Tirana ist keine Stadt, die man an einem Nachmittag erkundet. Und die besten Wohnungen findet man nicht, indem man mit einem Makler durch die Straßen läuft und sich zeigt, was auf dessen Liste steht.
Foto: BBB2021 — Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Wohnungen in Tirana als Ausländer zu besichtigen, unterscheidet sich von jeder Erfahrung, die Sie in Westeuropa gemacht haben. Hier gibt es kein Multiple Listing Service. Keine zentrale Datenbank, in der alle Immobilien gelistet sind. Jedes Maklerbüro hat seinen eigenen Bestand, und viele der besten Wohnungen erscheinen nie online – sie werden über persönliche Netzwerke verkauft, noch bevor sie veröffentlicht werden.
Deshalb müssen Sie wissen, was Sie fragen und worauf Sie achten müssen. Gehen wir es Schritt für Schritt durch.
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Bewerten Sie das Gebäude, nicht nur die Wohnung
Konzentrieren Sie sich zunächst nicht nur auf die Wohnung. Achten Sie auf das Gebäude und dessen Verwaltung. In Tirana kann ein Gebäude, das vor 2015 erbaut wurde, Probleme mit Isolierung, Feuchtigkeit oder fehlender Dokumentation haben. Fragen Sie den Makler: „Hat das Gebäude einen ordnungsgemäßen Verwalter? Wie hoch sind die monatlichen Instandhaltungskosten? Hat das Gebäude Schulden bei der Wasserbehörde oder OSHEE?“ Einfache Fragen wie diese können Sie vor einer Wohnung bewahren, die zwar gut aussieht, aber große Probleme verbirgt.
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Die Unterlagen
Zweitens: die Unterlagen. Als Ausländer werden Sie das albanische Kataster-System nicht kennen – und das ist in Ordnung, denn selbst Albaner verstehen es nicht vollständig. Aber Sie sollten zumindest Folgendes wissen: Die Eigentumsurkunde muss von ASHK stammen, nicht von der alten ZRPP; die Baugenehmigung muss der aktuellen Anzahl der Stockwerke im Gebäude entsprechen; und die Wohnung muss eine Nutzungsbescheinigung haben. Ohne Letztere können Sie die Immobilie nicht auf Ihren Namen eintragen lassen.
--- Erkunden Sie das Viertel
Drittens: das Viertel. Tirana lässt sich nicht allein durch einen Blick auf Google Maps verstehen. Sie müssen die Straßen ablaufen, sehen, wo Supermärkte, Schulen und Bushaltestellen sind. Sie müssen den Verkehr zur Stoßzeit erleben. Sie müssen Nachbarn nach Lärm und Sicherheit fragen. Denn die wunderschöne Wohnung auf den Fotos des Maklers könnte sich über einer Bar befinden, in der bis 2 Uhr morgens Musik gespielt wird – und niemand wird es Ihnen sagen, es sei denn, Sie fragen danach.
--- Planen Sie Ihre Besichtigungen
Und schließlich: die Zeitplanung. Planen Sie nicht, an einem Tag 10 Wohnungen zu besichtigen. In Tirana sind die Entfernungen auf der Karte kurz, aber der Verkehr kann zwischen den Vierteln 30 bis 40 Minuten kosten. Planen Sie maximal vier oder fünf Wohnungen pro Tag ein. Und lassen Sie immer Zeit, um zu den Wohnungen zurückzukehren, die Ihnen am besten gefallen – zu einer anderen Tageszeit, wenn Licht und Lärmpegel anders sind.
Aber vor allem sagen wir Ihnen die Wahrheit über die Wohnung – nicht das, was Sie hören möchten.
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