Quando un acquirente straniero mi dice che sta arrivando a Tirana per visitare degli appartamenti, la mia prima domanda non è: «Qual è il vostro budget?». È: «Quanti giorni avete a disposizione?». Perché Tirana non è una città che si può vedere in un pomeriggio. E i migliori appartamenti non si trovano passeggiando per strada con un agente che vi mostra solo ciò che ha in lista.
Foto: BBB2021 — Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Visitare immobili a Tirana come straniero è un’esperienza diversa da qualsiasi altra abbiate vissuto nell’Europa occidentale. Qui non esiste un Multiple Listing Service. Non esiste un’unica banca dati dove sono elencati tutti gli immobili. Ogni agenzia ha il proprio inventario, e molte delle proprietà migliori non finiscono mai online: vengono vendute tramite reti personali prima ancora di essere pubblicate.
Ecco perché dovete sapere cosa chiedere e cosa cercare. Analizziamolo passo dopo passo.
Valutate l’edificio, non solo l’appartamento
Prima di tutto, non concentratevi solo sull’appartamento. Concentratevi sull’edificio e sulla sua gestione. A Tirana, un edificio costruito prima del 2015 potrebbe avere problemi di isolamento, umidità o documentazione mancante. Chiedete all’agente: «L’edificio ha un amministratore regolare? Qual è la quota mensile di manutenzione? L’edificio deve dei soldi all’acquedotto o a OSHEE?». Domande semplici come queste possono salvarvi da un appartamento che sembra perfetto ma nasconde problemi seri.
La documentazione
In secondo luogo, la documentazione. Come straniero, non conoscete il sistema catastale albanese — e va bene così, perché nemmeno gli albanesi lo capiscono del tutto. Ma dovreste almeno sapere questo: il certificato di proprietà deve provenire da ASHK, non dal vecchio ZRPP; il permesso di costruzione deve corrispondere al numero attuale di piani dell’edificio; e l’appartamento deve avere un certificato di abitabilità. Senza quest’ultimo, non potrete registrare la proprietà a vostro nome.
Esplorate il quartiere
Terzo, il quartiere. Non potrete mai conoscere davvero Tirana guardando Google Maps. Dovete camminare per le strade, vedere dove si trovano i supermercati, le scuole e le fermate degli autobus. Dovete sperimentare il traffico durante l’ora di punta. Dovete chiedere ai vicini informazioni su rumore e sicurezza. Perché quell’appartamento meraviglioso nelle foto dell’agente potrebbe trovarsi sopra un locale che trasmette musica fino alle 2 di notte — e nessuno ve lo dirà se non glielo chiedete.
Organizzare le visite
Infine, il tempismo. Non programmate di vedere 10 appartamenti in un solo giorno. A Tirana, le distanze sulla mappa sono brevi, ma il traffico può farvi perdere 30-40 minuti tra un quartiere e l’altro. Pianificate un massimo di quattro o cinque appartamenti al giorno. E lasciate sempre spazio per tornarci una seconda volta — in un orario diverso, quando la luce e i livelli di rumore sono diversi.
Ma soprattutto, vi diciamo la verità sull’appartamento — non ciò che volete sentire.
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